Ao vender um imóvel, há a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – no município de Londrina, a alíquota é de 2%, ressalvados os casos de isenção ou redução do tributo.
Matéria que gerou conflitos entre o Fisco e os contribuintes foi a base de cálculo do referido tributo, pois as Secretarias de Fazenda de municípios estavam calculando o ITBI com base no valor venal do imóvel vendido. Esse valor venal consiste em uma mera estimativa da prefeitura em relação ao valor de um imóvel.
O valor venal de um imóvel, entretanto, nem sempre corresponde ao valor pelo qual o mesmo foi efetivamente vendido no negócio jurídico de compra e venda celebrado.
A justificativa das municipalidades para lançar o ITBI sobre o valor venal de um imóvel encontra respaldo no Artigo 38, do Código Tributário Nacional, que prevê a incidência do ITBI sobre “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
Já os contribuintes expuseram que o valor venal definido pela prefeitura muitas vezes era superior ao valor real de mercado do bem. Afinal, o valor venal arbitrado pela Fazenda Pública estimava o preço do imóvel em condições normais de mercado, com base em critérios genéricos como localização e dimensão do bem. Contudo, na prática mercadológica, o valor de um imóvel pode sofrer oscilações pelos mais variados motivos.
Por conseguinte, muitos contribuintes estavam recolhendo o ITBI em excesso, pois vendiam seus imóveis por preços inferiores aos estimados pela prefeitura, mas ainda assim recolhiam o ITBI sobre o valor que o Fisco entendia apropriado para o imóvel.
A controvérsia foi decidida após o julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821/SP pelo STJ, ocorrido em 24 de janeiro de 2022. O julgamento do recurso foi afetado à sistemática dos repetitivos, para que a decisão tomada pelo Egrégio Tribunal possuísse repercussão geral (Tema 1.113). Nessa oportunidade, o STJ fixou estas três teses:
a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
c) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Ou seja, o ITBI deve incidir sobre o valor constante do contrato celebrado entre o vendedor do imóvel e seu adquirente.
O Relator do recurso, Ilustríssimo Ministro Gurgel de Faria, salientou que o valor de mercado de um imóvel pode se determinado por peculiaridades que o Fisco não pode antever quando estima o valor venal de um bem, tais como: existência de benfeitorias; estado de conservação; interesses pessoais das partes do negócio; entre outras.
Como o STJ entendeu que o fato gerador do ITBI decorre de um negócio jurídico (a saber, o contrato de compra e venda entabulado pelo alienante e adquirente), fixou-se que a base de cálculo desse tributo deve ser o valor constante da declaração do contribuinte no contrato, em observância à presunção de boa-fé que ampara as declarações dos contribuintes ao Fisco.
A Corte ainda destacou que, havendo indício de falsidade na declaração do valor de venda do bem pelo contribuinte, cabe ao Fisco a prova da fraude, nos termos do Artigo 148, do Código Tributário Nacional.
Portanto, se o contribuinte vendeu um imóvel nos últimos 5 anos e recolheu o ITBI com base em valor superior ao do contrato de compra e venda por determinação da prefeitura, poderá ajuizar ação para requerer a restituição do montante pago em excesso.
